Le diagnostic assainissement n’est pas réalisé par un diagnostiqueur immobilier mais par le service public d’assainissement de la commune. Si la maison a une fosse ou une micro-station, le rapport de contrôle du SPANC est obligatoire dans le dossier de diagnostic technique et doit avoir moins de trois ans le jour de l’acte. Si elle est raccordée à l’égout, un contrôle n’est exigé que lorsque le maire l’a imposé par arrêté, ou sur certains territoires d’Île-de-France.
Le tarif du contrôle est voté par la collectivité : dans les délibérations consultées, il se situe entre 130 et 230 € environ. Le vrai enjeu financier est ailleurs : une installation non conforme doit être mise aux normes au plus tard un an après la vente, et ce chantier se négocie souvent dans le prix.
Sommaire10 partiesMaison avec fosse ou raccordée à l’égout : deux régimes différentsAfficherMasquer
- 1Maison avec fosse ou raccordée à l’égout : deux régimes différents
- 2Qui réalise le contrôle, et pourquoi pas un diagnostiqueur
- 3Ce que le SPANC vérifie lors d’une vente
- 4Lire le rapport : les classements possibles
- 5Préparer la visite pour éviter un mauvais classement
- 6Combien coûte le diagnostic assainissement ?
- 7Installation non conforme : vendeur ou acquéreur, qui paie ?
- 8Sanctions en cas d’absence de diagnostic
- 9Après la vente : ce qui se passe
- 10Questions fréquentes
Maison avec fosse ou raccordée à l’égout : deux régimes différents
| Point | Assainissement non collectif (fosse, micro-station, filtre) | Assainissement collectif (tout-à-l’égout) |
|---|---|---|
| Contrôle obligatoire à la vente | Toujours | Seulement si un arrêté municipal l’impose, ou sur certains territoires d’Île-de-France |
| Qui contrôle | Le SPANC de la commune ou de l’intercommunalité | Le service public d’assainissement collectif |
| Durée de validité | Moins de 3 ans à la signature de l’acte authentique | 10 ans au plus à la signature de l’acte |
| Délai pour faire les travaux | Au plus tard 1 an après l’acte de vente | 2 ans après la notification du rapport |
| Où figure le rapport | Dans le dossier de diagnostic technique remis à l’acquéreur | Remis par le vendeur à l’acquéreur ; en copropriété, le syndic fait faire le contrôle |
Qui réalise le contrôle, et pourquoi pas un diagnostiqueur
Le contrôle des installations d’assainissement non collectif est une mission obligatoire de la commune, exercée par le SPANC. L’usager ne peut pas choisir un autre prestataire pour ce contrôle : un diagnostiqueur immobilier certifié ne peut donc pas remplacer le rapport du SPANC. La commune peut toutefois confier la mission à une entreprise privée par délégation ; c’est alors cette entreprise qui intervient, au nom du service.
Pour une maison raccordée, c’est le service public d’assainissement collectif qui vérifie le branchement. Ses coordonnées sont disponibles en mairie.
Ce que le SPANC vérifie lors d’une vente
Le contrôle d’une installation existante suit une trame nationale. L’agent doit :
- vérifier qu’une installation existe vraiment ;
- vérifier son bon fonctionnement et son entretien, bordereaux de vidange à l’appui ;
- évaluer les dangers pour la santé des personnes et les risques avérés de pollution de l’environnement ;
- évaluer une éventuelle non-conformité.
S’il ne trouve aucune preuve qu’une installation existe, la commune met le propriétaire en demeure d’en réaliser une. C’est pourquoi le service vous demande, avant la visite, de rassembler tout élément qui démontre l’existence de l’installation.
Lire le rapport : les classements possibles
La conclusion du rapport conditionne la suite de la vente. Le classement repose sur des critères fixés par l’arrêté national relatif au contrôle.
| Conclusion du rapport | Exemples de situations | Conséquence |
|---|---|---|
| Absence d’installation | Eaux usées rejetées sans aucun dispositif, aucune preuve d’installation | Mise en demeure de créer une installation |
| Non conforme, danger pour la santé des personnes | Contact possible avec les eaux usées, couvercle non sécurisé, installation à moins de 35 m en amont d’un puits utilisé pour l’eau potable, installation incomplète en zone à enjeu sanitaire | Travaux sous 4 ans, et au plus tard 1 an après la vente |
| Non conforme, risque avéré de pollution de l’environnement | Installation incomplète ou très sous-dimensionnée dans une zone à enjeu environnemental | Travaux sous 4 ans, et au plus tard 1 an après la vente |
| Non conforme, installation incomplète, sous-dimensionnée ou en dysfonctionnement majeur | Fosse septique seule, rejet dans un puisard, drain d’épandage unique, fosse septique utilisée comme fosse toutes eaux, micro-station au moteur hors service | Travaux au plus tard 1 an après la vente ; hors vente, l’arrêté ne fixe pas de délai |
| Défauts d’entretien ou d’usure | Vidange en retard, pièce usée, regard difficile d’accès | Recommandations, sans obligation de travaux |
| Pas de défaut | Installation complète, entretenue et accessible | Aucune suite |
Un rapport « non conforme » ne bloque pas la vente. Il oblige seulement à réaliser les travaux dans le délai d’un an après l’acte, soit par le vendeur avant la signature, soit par l’acquéreur ensuite.
Préparer la visite pour éviter un mauvais classement
Une installation que l’agent ne peut pas inspecter est difficile à évaluer : un regard enterré sous la pelouse ou un plan égaré suffit à compliquer le contrôle. Avant la visite :
- Prenez rendez-vous tôt : les délais de passage du service varient selon les territoires : faites la demande dès la mise en vente.
- Rassemblez les documents : permis de construire, plan de l’installation, rapports de contrôle précédents, factures de travaux, bordereaux de vidange, guide d’utilisation pour un dispositif agréé.
- Dégagez tous les regards : fosse, préfiltre, boîte de répartition, boîte de bouclage. Ils doivent être accessibles et ouvrables le jour de la visite.
- Faites vidanger si nécessaire : une fosse pleine ou une micro-station dont le seuil de boues est dépassé sera notée comme un défaut d’entretien.
- Vérifiez la ventilation de la fosse et, pour une micro-station, le fonctionnement du surpresseur et de l’alarme : l’entretien des dispositifs de ventilation fait partie des obligations du propriétaire.
- Soyez présent ou représenté pour ouvrir les tampons et répondre aux questions sur l’historique de la maison.
Bon à savoir
Si votre rapport date de plus de trois ans, ou si vous avez fait des travaux depuis, demandez un nouveau contrôle. La commune peut réaliser à votre demande et à vos frais un contrôle spécifique en cas de vente.
Combien coûte le diagnostic assainissement ?
Il n’existe pas de tarif national : chaque collectivité fixe la redevance de ses contrôles par délibération. Voici les montants relevés dans plusieurs grilles publiques récentes.
| Contrôle | Fourchette relevée | Remarque |
|---|---|---|
| Contrôle de vente d’une installation non collective | Environ 130 à 230 € | Selon la collectivité, montant affiché HT, TTC ou sans précision |
| Contrôle du raccordement à l’égout lors d’une vente | Environ 180 à 200 € | Seulement si la commune l’impose |
| Contre-visite après travaux | Tarif à part dans la plupart des grilles | Demandez-le au service |
Ces montants sont facturés au propriétaire vendeur, qui commande le contrôle. Consultez la grille de votre SPANC, souvent publiée sur le site de l’intercommunalité.
Installation non conforme : vendeur ou acquéreur, qui paie ?
La règle de départ met les travaux à la charge du vendeur. Mais il peut choisir de ne pas les réaliser : il en informe alors l’acquéreur, qui décide d’acheter en l’état, et le coût des travaux entre dans la négociation du prix. Dans tous les cas, l’installation doit être mise en conformité au plus tard un an après la signature de l’acte authentique. Ces travaux peuvent aussi être assurés par la commune avec l’accord du propriétaire.
Pour l’acquéreur, quelques précautions s’imposent :
- lisez le rapport en entier, pas seulement sa conclusion, et repérez la liste des travaux demandés ;
- faites chiffrer la mise aux normes avant de signer le compromis : une installation à refaire représente plusieurs milliers d’euros, comme le montre notre article sur le prix d’un assainissement individuel ;
- vérifiez que le terrain permet une filière classique, faute de quoi une filière compacte sera nécessaire ;
- déposez le projet au SPANC rapidement après l’achat : le contrôle de conception, puis le contrôle d’exécution, prennent du temps et le délai d’un an court dès l’acte.
L’éco-prêt à taux zéro peut, sous conditions, financer la réhabilitation d’une installation non collective par un dispositif ne consommant pas d’énergie. Pour une maison ancienne équipée d’une vieille fosse, notre guide sur la fosse septique d’une maison ancienne détaille les options.
Sanctions en cas d’absence de diagnostic
Le vendeur qui ne transmet pas un rapport en cours de validité peut voir sa responsabilité engagée au titre des vices cachés. Le notaire qui valide la vente sans ce document, ou en connaissant des informations mensongères, engage aussi sa responsabilité.
Après la vente : ce qui se passe
- Pour une maison raccordée, le notaire informe la commune de la vente dans le mois qui suit l’acte.
- Pour une installation non collective, l’acquéreur qui doit faire des travaux dépose un projet au SPANC, attend l’avis favorable, puis fait contrôler l’exécution avant remblaiement.
- Le contrôle périodique reprend ensuite selon le rythme du règlement de service, dix ans au plus entre deux visites.
Pour comprendre le fonctionnement et les règles d’une filière agréée avant d’acheter, consultez notre guide de la micro-station d’épuration.
Questions fréquentes
Est-ce que le diagnostic assainissement est obligatoire pour vendre ?
Oui pour une maison non raccordée au réseau public : le rapport de contrôle du SPANC, daté de moins de trois ans, fait partie du dossier de diagnostic technique. Pour une maison raccordée, le contrôle n’est obligatoire que si un arrêté municipal l’impose ou sur certains territoires d’Île-de-France.
Quel est le coût d’un diagnostic d’assainissement ?
Le tarif est fixé par chaque collectivité. Dans les délibérations consultées, le contrôle de vente d’une installation non collective coûte environ 130 à 230 €, et le contrôle d’un raccordement à l’égout environ 180 à 200 €. Il est payé par le vendeur.
Comment obtenir un certificat de conformité pour l’assainissement lors de la vente d’une maison ?
Il n’existe pas de certificat à proprement parler : c’est le rapport de visite du SPANC, ou du service d’assainissement collectif, qui en tient lieu. Contactez le service de votre commune pour fixer un rendez-vous, préparez les documents et rendez les regards accessibles.
Peut-on vendre une maison avec un assainissement non conforme ?
Oui. Le rapport est annexé à la promesse de vente et les travaux doivent être réalisés au plus tard un an après l’acte, par le vendeur ou par l’acquéreur selon ce qui a été négocié. Leur coût est souvent déduit du prix.
Le contrôle du raccordement à l’égout est-il obligatoire lors d’une vente ?
Pas partout. Il l’est si le maire l’a imposé par arrêté, ou sur certains territoires d’Île-de-France. Quand il est exigé, le rapport doit avoir moins de dix ans et les défauts doivent être corrigés dans les deux ans.
